"Kada govorimo o tržištu komercijalnih nepokretnosti, trend oba sentiment indeksa (tj. nivoa optimizma zakupaca I investitora) u regionu ima uzlaznu putanju, uključujući Mađarsku, Rumuniju, Hrvatsku i Bugarsku, ponajviše u segmentu kancelarijskog prostora (tzv. office segment). Ovo suštinski znači da je tražnja za kvalitetnim poslovnim prostorom u porastu, a posledično i zainteresovanost investitora za ovaj tip nekretnina", kaže za BIZLife Zvonimir Petrović, direktor Odeljenja za procene vrednosti i poslovno planiranje u BDO Srbija.
On dodaje da je slična situacija i u Srbiji, o čemu svedoči „povećan broj upita stranih investitora za profesionalne usluge procene vrednosti nekretnina,poreskog savetovanja i dijagnostičkog ispitivanja (tzv. due diligence) koje kancelarije BDO u regionu dobijaju u poslednje vreme“. „Investitori, naročito institucionalni, imaju jasne kriterijume prilikom razmatranja investicije u pogledu segmenta, tj. tipa komercijalne nekretnine (retail — maloprodajni prostor, office — kancelarijski prostor, industry — industrijski/skladišni prostor), kao i površine i lokacije. Osim povećane tražnje, na ruku investitorima išle su i kvantitativne olakšice u vidu „upumpavanja” novca u privredne tokove od strane Evropske centralne banke prethodnih godina, koje su uticale na pad kamatnih stopa, tako da je i sa aspekta finansiranja situacija povoljna“, kaže Petrović.
Kakva je situacija na srpskom tržištu?
- Na srpskom tržištu je tokom 2017. godine došlo do određene konsolidacije na tržištu komercijalnih nekretnina preuzimanjem „Beogradskog biznis centra” od strane „GTC grupe” i centra „Merkator” od strane „MPC Properties”. Ovo se odnosi na cele objekte i profesionalne investitore, dok pojedinačni poslovni prostori retko menjaju vlasnika, jer se firme radije opredeljuju da zakupljuju poslovni prostor i na taj način minimiziraju angažovana sredstva i čuvaju fleksibilnost, jer ne vezuju sredstva za nekretninu. U Beogradu su trenutno u toku sledeći projekti u office segmentu: „Green Heart” (preko 24.000 m2, Novi Beograd), „N House” (10.700 m2, Novi Beograd), „Kula Ušće 2” (23.000 m2, Novi Beograd), „Business Garden” (16.000 m2, Stari grad), „Ziegel House” (5000 m2, Vračar), koji će dodatno podići obim i kvalitet ponude na našem tržištu.
Kakav je nivo renti poslovnog prostora u Beogradu?
- Što se tiče nivoa renti poslovnog prostora u Beogradu, može se konstatovati da je relativno stabilan poslednjih godina, i na mesečnom nivou se kreće 25—29 €/m2 za maloprodajni prostor u šoping centrima, dok u glavnim ulicama iznosi 40—60 €/m2 za veće lokale i čak više od 100 €/m2 za manje lokale. Za kancelarijski prostor klase A, nivo renti je 14—16,5 €/ m2, za klasu B se kreće u rasponu 11—12 €/m2, dok je za industrijske objekte raspon 4—5 €/m2. Ilustracije radi, rente za klasu A kancelarijskog prostora u regionu su sledeće: Bukurešt 18 €/m2, Budimpešta 23 €/m2, Sofija 14 €/m2 I Zagreb 15 €/m2.
Na šta investitori obraćaju pažnju prilikom kupovine? Kakve nekretnine se isplati kupovati?
- Isplativost ulaganja u nekretnine primarno zavisi od odnosa ponude i tražnje, poslovne politike investitora I tolerancije rizika. Naime, vrednost komercijalne nekretnine, kao i bilo koje druge vrste imovine, leži u njenoj sposobnosti da generiše novčane tokove u budućnosti ili doprinosi njihovom generisanju, pri čemu, pre svega, generisanju rente. Sam iznos vrednosti je funkcija novčanih tokova koji se razumno mogu predvideti i očekivane stope prinosa na ulaganje. Istu formulu možemo iskoristiti da izračunamo realizovanu stopu prinosa kao funkciju (količnik) očekivanog godišnjeg dobitka od rentiranja i kupoprodajne cene komercijalne nekretnine. Ova stopa predstavlja svojevrstan spoj prinosa i rizika, da iskoristim analogiju — dve strane istog novčića. Na primer, očekivane stope prinosa na ulaganje (tzv. stope kapitalizacije) u maloprodajni, kancelarijski I industrijski prostor u Beogradu iznose oko 8%, 8,5% i više od 9,5%, respektivno. Može se videti da očekivane stope prinosa (tj. povraćaja na investiciju) rastu sa povećanom percepcijom rizika ulaganja, što je, zapravo, zakonomernost koja važi i za bilo koju drugu vrstu investicije. S druge strane, na očekivanja investitora utiču i globalni makroekonomski trendovi.
U poslednjem izveštaju BDO „Horizons” o globalnim aktivnostima M&A (spajanja i preuzimanja kompanija) konstatuje se da je aktivnost u sektoru nekretnina usporena u odnosu na 2017. godinu, usled rastućih ekonomsko-političkih neizvesnosti, poput američko-kineskog trgovačkog rata i trenda povećanja kamatnih stopa u SAD. Ipak, ovaj usporeni trend kupoprodaje kompanija u sektoru nekretnina ne treba posmatrati izolovano jer je na drugoj strani evidentan rastući razvoj i izgradnja novih nekretnina, kako u Srbiji, tako i u svetu. Inovacije u načinu rada i poslovanju su primetne kako u office segmentu (npr. Prostori koji su prilagođeni „coworkingu”, relativno novom trendu koji omogućava nezavisnim profesionalcima, tzv. frilenserima, da rade u zajedničkom okruženju), tako i u industry segmentu (razvoj 3PL i 4PL logistike i značajnog proširenja asortimana usluga koje nude logističke kompanije) i u retailu (veći fokus na turističko-ugostiteljske sadržaje). Možemo da zaključimo da odgovor na pitanje kakve nekretnine je najisplativije kupovati zavisi od mnogo objektivnih i subjektivnih faktora, zbog čega investitori angažuju stručnjake za procene vrednosti.
Intervju sa Zvonimirom Petrovićem, ASA, MRICS, objavljen je u septembarskom izdanju BizLife magazina